佛罗里达礁岛群，佛罗里达州进入壁垒高，休闲需求强劲和高利率使酒店在佛罗里达群岛的投资目标。月份以来，两个公共房地产投资信托基金和一个私人房地产投资信托基金已经在市场上购买了近4.25亿美元的酒店资产。

直到两三年前，酒店仅在初级市场投资者正在寻找伦特，“马克说，主要的房地产及酒店安永交易咨询服务。 “从那时起，许多人正在寻找在二级市场上，基韦斯特是在列表的顶部，因为其强大的入住率，高（每间可用客房收入）和市场的季节性因素影响有限。 ”

无论是基韦斯特，其余的钥匙已经张贴在近几年的平均可出租客房收入增长强劲，根据STR ，母公司酒店新闻数据。至九月在基韦斯特年最新入住率为87.9 ％ ，平均每日房价247.60美元。 ADR同比增长10.3 ％ ，平均可出租客房收入比去年同期上涨14.6％ 。在2012年和2011年，全市酒店的平均可出租客房收入增长8.5％和14.9 ％ ，分别。

在其余的钥匙，年9月通过的日期入住ADR 233.13美元，上涨了8.3 ％，比2012年的80.8％ 。平均可出租客房收入增加12.7％至九月。

此经营业绩促使今年三大交易：

今年五月，阿什福德招待费信托支付9000万美元或634000美元每间客房，设有142间客房在西屿码头别墅度假村和加勒比温泉。交易代表了12个月的净营业收入的6.2％的资本化率。阿什福德还拥有皇冠假日酒店的La Concha城市。
在8月，拉萨尔酒店物业收购最南端的酒店集合，基韦斯特杜瓦尔街的南端有260间客房的三个属性的组合。拉萨尔支付184500000美元，或$ 708,000房间。
上个月，凯里水印投资者购买老鹰礁度假酒店， 177间客房和250加别墅在Duck Key ，这是基韦斯特东南部97km物业。凯里水印支付149400000美元，度假胜地。
供应上的限制
在房地产投资信托基金的高管表示，除了高出租率及RevPARs ，当地环境条例抑制在市场新增供应量的增长使按键投资者极具吸引力的市场。

“这是最高的进入市场的障碍，在美国， ”蒙蒂贝内特说，董事长兼首席执行官阿什福德。 “法律禁止兴建新的酒店客房，因为（地区）的基础设施，以支持更多的酒店发展。 ”

据STR ，提供两个基韦斯特，并在2012年增长0.4％，其余的钥匙。在2011年，供应量增长基韦斯特1.4％和1.9 ％ ，在其余的钥匙。

凯里水印的CEO Medzigian ，“迈克尔说， ”供需基本面是巨大的，并针对新的竞争进入壁垒显着，在全国任何地方，你会看到。 “新增供应量的限制，是一个全键的问题，不只是一个基韦斯特问题。 ”

投资者资产的兴趣在Keys是一个更广泛的行业趋势的一部分。年初至8月， $ 2.5亿美元在度假胜地交易发生全球范围内，自2007年以来的最高金额。和度假村酒店投资交易总额占18.4％ 。

“这是一个更广泛的战略，我看到整个行业的度假村赞成， ”斯科特·伯曼说，本金和美国在罗兵咸永道会计师事务所的酒店及休闲行业的领导者。 “ “很多公司都在实验室现在试图找出度假村业务模式的下一代，和基韦斯特绝对是在该实验室。”

计算风险
像很多度假地点，投资及经营在Keys带来的风险和挑战，消息人士说。

“一个明显的风险是（钥匙）容易发生飓风，南佛罗里达是休息， ”伦特说。 “它不仅容易受到实际的风暴，但风暴的潜在意识增强。由于它是通过一系列的桥梁连接到每个小项， （该地区）关闭时，有一个僵硬的微风。你不能把一个机会，游客被困在发生一场大风暴。 “

员工人手及成本控制等重大问题，投资者需要考虑作为他们包销潜在的收购钥匙。

“这是从来没有实现理想的销售收入结果， ”伯曼说。 “钥匙一直是领跑者，从收入的角度来看。它的管理成本。谁是这些投资的酒店业者必须相信他们能管理成本方面。如果他们能够克服耻辱附加到钥匙和经营业务的成本，他们将被罚款。 “

阿什福德码头府合理的购买价格高，因为公司高管认为，他们能控制成本和增加价值的资产。雷明顿酒店公司的联属公司，同时管理阿什福德在基韦斯特的属性。

据到阿什福德投资者演示，经营码头大楼前三个月，雷明顿是能够提高利息，税项，折旧及摊销前盈利相比去年同期的70.8％ 。平均可出租客房收入增加12％，收入分别增长9.5 ％和削减成本的举措应该产生年度成本节约190万美元。阿什福德招待费总理，一个新的房地产投资信托基金分拆阿什福德招待费本月早些时候，有一个选项买码头府，在未来的18个月。

访问是另一个问题，酒店经营者在Keys ，伯曼说。大多数商品和服务和休闲旅客的钥匙通过迈阿密以南125英里的公路从基韦斯特。

“如果我们有这种讨论在15年前，我会告诉你几乎所有的访问密钥的车程。今天，它仍然是真正的大多数度假客人离开佛罗里达州南部和压低，这不是一个简单的驱动器。

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